第67章 试水全租房
简单介绍情况后，林婧还把提前准备的另外一份资料递到刘宇盛面前，如数家珍的指着一张张照片介绍道：“这几页依次是龙山区汉南洞的别墅区、瑞草区盘浦洞的高档公寓以及江南区厅附近的三成洞高级公寓。”
“其中汉南洞附近的别墅面积都比较大，售价也比较贵，均价在50亿韩元上下，如果不抵押您现在住的别墅，即使只是支付30%首付，也会占据大量流动资金。
“盘浦洞的A park公寓面积虽然比较小，除了顶层豪宅基本在80 - 90平米之间，但却是眺望汉江的绝佳地点，单价在12亿左右很适合您一个人居住。”
“三成洞的高级公寓则在江南区的核心位置，也是富人比较集中的位置，单价与盘浦洞差不太多，这几个只是我觉得比较不错的，之后中介还会把信息陆续发过来，我也会陆续过去看房，然后进一步汇总。”
听着林婧如数家珍地介绍每处房产的不同特点，刘宇盛不禁感慨道：“这里好像都很贵啊，资金占用也比较大，有没有便宜点的？”
刘宇盛虽然知道未来首尔房价直线上涨的前景，准备借助银行贷款作为杠杆赚些差价，但没想到首尔的房子竟然这么贵，顿时有点提不起兴致。
因为他已经把筹建娱乐公司排上日程，所以并不准备把太多的资金质押在房产上。
“我之前说的都是首尔最豪华的地段，别的地方实际并不贵，目前汉江以南一套两室一厅普通公寓4-8亿韩元，汉江以北的要便宜不少，两室一厅普通公寓3-5亿。
“因为在半岛除了正常的房屋租赁，一种‘全租房’的模式也很常见，简单说就是租户为了减轻租金负担，租房时会直接给房东一笔房价50%-80%的保证金，这样就可以签订两年左右的协议，在此期间内房东会免除所有租金，并在协议到期后返还保证金，如果想知道细则我可以给您介绍下。”
“又做了很多功课么?那你就说下吧！”刘宇盛很喜欢她这种细心的工作态度，这可能也是父母选中林婧来协助自己的原因。
“好的，因为08年危机后首尔的地价一直在缓慢攀升，现在专门有一批人，抓住了首付比例、银行利率和租户心理三个部分的规律，创造出了一种前所未有的投资方法。”
“比如说一座价值5亿的房子，正常每月租金是20w韩元，而全租房的做法则是，收取租客房价50%左右的保证金2.5亿，一年或两年协议到期后全额返还保证金。”
听她介绍完之后刘宇盛立刻陷入了思考，站在租客的角度，他们自然觉得自己并不吃亏，一分钱不花白住对方两年的房子，实际只是是让渡了那2.5亿资金的使用权。
因为半岛的利率比较低，把钱存在银行远没有这么多利息，房客也认为很划算。
没钱支付保证金的人即便直接跟银行贷款来交保证金，付出的利息也只有原本房租的30% - 50%，既能强制存钱，还可以避免承担通货膨胀的风险，所以很多人都乐意这么做。
作为房东就更厉害了，价值5亿的房子，贷款买房的话，如果首付30%，要支付1.5亿，如果通过全租房的方式出租，一次性能拿到50%，也就是2.5亿的保证金。
相当于用房客的资金炒房，拿损失租金与上涨房价的差额就是获利的来源。
只要首付比例低于保证金比例，理论上甚至可以无限套娃，买无限多的房产，让房源变得更加紧缺，继续催升房价。
即使房价不变，利率短期升高，他们也可以靠多收的保证金维持这个游戏。
一旦房价大涨，这些投资人在多重贷款的杠杆放大下，资产就会呈几何倍数提升。
“这种玩法的本质就是拿利率上涨速度与房价上涨速度对赌吧？这个国家几乎所有的资源都集中在一个城市，只要不出意外，利率肯定是跑不过房价的，不过只能在首尔玩玩，换个地方可能就要出事。”想明白一切后，刘宇盛直接点出了其中的关键。
这种玩法确实很有意思，不过在国内肯定行不通，国内不仅有各种限购和贷款政策限制，也容易被监管部门定义成非法集资或者庞氏骗局。
她最近搜集了很多相关信息，也学了不少相关的金融知识。
她也只是觉得全租房的方式很巧妙，却没意识到模式的背后是利率与房价的关系。
直到听到刘宇盛这个说法才恍然大悟，立刻对这位年龄不大的老板充满了敬佩，于是继续介绍道：“这些在半岛都是合法的，而且我刚才说的保证金50%是相对保守的说法，租户的保证金甚至可以收取70%，甚至更高的。”
“租客有那么多钱出保证金，不会自己买房么?”
“年龄大的人肯定优先买房，不少年轻人因为不确定是否能在首尔安顿下来，所以一般都会有两三年的过渡期，个人贷款又比较方便，所以还是更倾向于全租房。”
“你想过房价暴跌后的结果么？”刘宇盛虽然知道首尔房价大涨是未来的趋势，但他还是想测试下林婧的水平。
“之前出现过房东因为房价波动或者操作不当，造成资金链断裂的情况，最坏的结果就是房主带着保证金跑路，暴雷后房客还不上银行贷款最后跳楼，不过那些都是极端情况，只要杠杆别搞太高应该没什么大问题。”
“你倒是挺有信心的，咱们也可以试着参与一下吧，房子可以挂在公司名下么？”刘宇盛并没想反对林婧的建议，只不过成为明星后，他有些过于显眼，所以不想名下挂太多的房产。
“全租房的房东多数是以个人的名义从事租房活动的，但我也查询过相关的规定，专门经营房地产的企业或者房地产投资公司，也可以以公司的名义持有大量房产。”
“那样的话还要一笔启动资金吧？我住的这一栋抵押的话能贷多少钱？”